Pourquoi la sécurisation des droits fonciers est un enjeu important

L’insécurité foncière est un concept abstrait pour beaucoup. Mais pour la majorité des populations pauvres du monde, c’est une réalité très concrète : les droits fonciers sont un luxe, quand on sait que 30 % seulement des habitants dans le monde détiennent un titre de propriété officiel.

La sécurisation des droits fonciers est un enjeu important pour la réduction de la pauvreté et le partage de la prospérité, au niveau des pays mais aussi des populations. Cette problématique était au cœur de l’édition 2017 de la conférence de la Banque mondiale sur la terre et la pauvreté (a), qui s’est tenue cette semaine à Washington. La reconnaissance des droits fonciers est essentielle pour stimuler l’investissement et la croissance, en particulier dans les domaines de l’agriculture et de l’infrastructure ; elle permet aussi de lutter contre les expropriations et les migrations forcées et contribue ainsi à la résilience des pays et de leur population face aux chocs.

« Pour bâtir des sociétés durables, il faut résoudre les problèmes fonciers : les pays, les régions, les villes et les villages ont besoin de droits de propriété bien établis, de frontières claires et de services fonciers accessibles pour pouvoir croître économiquement », souligne Ede Ijjasz-Vasquez, directeur principal du pôle Développement social, urbain et rural de la Banque mondiale. « Les autorités doivent disposer d’informations géographiques précises pour pouvoir planifier la construction de routes, le développement de services publics et d’infrastructures, et, ce faisant, créer des emplois. »

L’exemple de l’ex-République yougoslave de Macédoine est édifiant à cet égard. En 2005, un tiers seulement des logements étaient officiellement enregistrés. Les habitants ignoraient tout bonnement leurs droits et, s’ils s’en enquéraient auprès des organismes compétents, ces derniers n’étaient pas en mesure de leur fournir d’informations précises. Un projet de la Banque mondiale (a) a aidé les autorités du pays à réformer la législation et la réglementation sur la propriété.

Cette opération a financé la création de services privés de relevés cadastraux (a), ce qui a permis à l’agence du cadastre immobilier de renforcer ses fonctions de supervision et de contrôle de la qualité. En 2005, le pays comptait 14 géomètres privés accrédités ; à la fin du projet, il en recensait 249, plus 152 cabinets de topographie. En outre, la plupart des services sont désormais disponibles en ligne et accessibles sur tous les appareils, y compris les smartphones, à la fois dans la langue locale et en anglais afin d’attirer des investissements directs étrangers dans l’immobilier.  

Résultat : le cadastre couvre à présent 99 % du territoire national, contre 43 % il y a dix ans. Les délais pour enregistrer une vente ou un prêt hypothécaire ont été réduits à un jour voire deux maximum, contre deux mois auparavant. Des progrès qui ont encouragé les investissements privés : la valeur des prêts hypothécaires est passée de 450 millions d’euros à 3,4 milliards.

« Le changement est manifeste : maintenant je peux transformer rapidement mes biens immobiliers en actifs pour financer mon entreprise, ce qui est très utile compte tenu du marché dynamique dans lequel nous travaillons », témoigne Maja Dimitrievska, une femme chef d’entreprise à Skopje.

Mais la sécurisation des droits de propriété n’est pas seulement utile du point de vue de la croissance et du climat d’investissement d’un pays. C’est aussi un aspect crucial de l’inclusion sociale, en particulier pour des catégories sociales historiquement marginalisées, comme les populations autochtones notamment.

Au Nicaragua, par exemple, les autorités ont lancé à partir de 2002 un programme important de réformes juridiques, politiques et institutionnelles qui ont permis la reconnaissance des droits fonciers des communautés autochtones. Quinze ans plus tard, et avec l’appui de la Banque mondiale, les résultats sont là : le Nicaragua a recensé et enregistré la totalité des 23 territoires ancestraux de sa côte caraïbe, ce qui représente plus de 30 % du territoire national.

Parmi ces populations autochtones, il y a les Mayagna et, en particulier, la communauté d’Awas Tingni et ses 2 400 habitants. Deux opérations financées par la Banque mondiale (le premier (a) et deuxième (a) projets d’administration foncière) ont permis de délimiter les terres ancestrales de cette communauté et de lui attribuer un titre foncier lui conférant un droit de propriété collectif sur les zones habitées mais aussi les terrains forestiers et les lieux sacrés. Avec cette reconnaissance officielle, les membres de la communauté sont en mesure d’exercer un contrôle direct sur les ressources naturelles et se trouvent en position de force pour mieux négocier avec d’éventuels investisseurs. Les conflits interterritoriaux qui sévissaient depuis longtemps dans la région, notamment entre différentes populations autochtones, ont été résolus par le biais d’un processus participatif de délimitation foncière et d’autres mécanismes d’arbitrage. 

Plusieurs pays d’Amérique latine souhaitent s’inspirer des projets entrepris au Nicaragua, dont le Honduras voisin, qui y a envoyé à plusieurs reprises des délégations afin de tirer des enseignements de cette réussite.

Enfin, la sécurisation des droits de propriété est importante pour les familles et les individus. À cet égard, il est essentiel que les femmes ne soient pas exclues de ce processus car les conséquences sont considérables sur le plan des revenus du ménage, de la sécurité alimentaire et de l’équité. 

Au moment de sa transition vers une économie de marché, le Viet Nam a placé la réforme foncière au cœur de son programme de développement. Sa volonté de moderniser le système d’administration foncière, d’améliorer la fourniture des services à la population et de régulariser le régime d’occupation des sols pour tous les exploitants des terres et, en particulier, pour les communautés les plus défavorisées et vulnérables, a débouché sur la conception d’un projet d’administration foncière mis en œuvre avec le concours de la Banque mondiale (a). 

Ce projet a permis l’attribution de plus de 3 millions de certificats de propriété. Soixante pour cent de ces certificats ont les noms des deux conjoints, comme la réforme l’autorise. Le fait de pouvoir apporter ce titre de propriété en garantie a permis à des millions de vietnamiennes d’emprunter pour développer une petite activité, dans l’artisanat ou l’agriculture par exemple, et, ce faisant, d’avoir des alternatives économiques et un poids dans la représentation politique.

« Grâce à ce titre de propriété, j’ai désormais les mêmes droits que mon mari et je peux emprunter. J’ai obtenu un prêt de 5 millions de dong [pour un élevage de porcs] et gagné 2 millions », témoigne Bui Thi Tu, agricultrice dans la province de Hà Nam (a).

Ces trois exemples montrent comment la régularisation des titres de propreté a des répercussions profondes et à de multiples niveaux sur le développement. C’est la raison pour laquelle la Banque mondiale continue d’aider les pays à sécuriser les droits fonciers de leur population, en veillant tout particulièrement à garantir l’égalité de ces droits pour les femmes, les populations autochtones, les minorités ethniques et les autres groupes vulnérables.