Défi
Jusqu’au milieu des années 80, l’Égypte a connu une urbanisation très rapide, sous l’effet de l’exode rural et de l’accroissement naturel de la population. La prise en charge de cette accélération rapide de la croissance de la population citadine posait des défis majeurs aux pouvoirs publics en termes de politiques de logement et d’aménagement urbain, d’infrastructures et de capacités institutionnelles. Le gouvernement égyptien a construit environ 19 nouvelles villes et villes satellites regroupant plus de 230 000 unités de logement dont le coût a pesé lourdement sur le budget du pays, alors même que la densité de population dans nombre des nouvelles communautés urbaines restait encore très faible. Pour aider à améliorer l’accès à la propriété des ménages à revenu faible et moyen, le gouvernement égyptien a octroyé des subventions à travers un large éventail de programmes spéciaux qui ont nécessité d’importants subsides de l’État et imposé un lourd fardeau aux finances publiques. Ces mesures étaient non seulement peu viables, mais ne satisfaisaient qu’une faible partie de la demande et ne touchaient pas les groupes de revenu ciblés.
Cependant, alors que le projet de la Banque mondiale était en cours d’évaluation, le sous-développement du système de financement du logement empêchait considérablement la majorité des ménages égyptiens d’accéder au logement et à la propriété à un coût abordable. Le secteur bancaire offrait très peu de moyens formels de financement même si quelques banques commerciales (publiques et privées) avaient octroyé un nombre limité de prêts aux acheteurs immobiliers, surtout dans le cadre de leurs activités de détail ou à travers des prêts aux promoteurs, en recourant à des garanties autres que les gages hypothécaires. Un petit nombre de promoteurs offraient aussi un financement à terme dans le cadre d’un système de contrats de vente à paiements différés, mais ceux-ci n’offraient pas des conditions stables ou favorables pour les emprunteurs, et l’accessibilité au logement ne s’est pas améliorée car les échéances des prêts étaient trop courtes.
Solution
L’objectif de développement du projet consistait à permettre aux prêteurs intervenant sur le marché primaire (les banques mais aussi d’autres établissements de prêt) d’offrir des prêts hypothécaires à plus long terme et basés sur le marché pour financer l’accès au logement résidentiel. Ce type de financement était peu disponible, en partie en raison du fait que les prêteurs primaires ne bénéficiaient pas d’un accès fiable à des sources de financement à terme à des conditions suffisamment favorables pour leur permettre de limiter les risques opérationnels et de crédit qui y sont associés. La Société égyptienne de refinancement hypothécaire (EMRC) a été mise en place afin de doter le système de financement du logement d’un organisme prêteur de gros de second rang.
Depuis 2000, la Banque mondiale a fourni au gouvernement égyptien d’abondants conseils sur les aspects politiques et techniques touchant au développement du marché hypothécaire, en appui aux efforts considérables déployés par les autorités du pays pour mettre en place les politiques, et les dispositifs législatifs et institutionnels nécessaires pour la création d’un tel marché. Ces activités ont consisté entre autres à formuler des avis concernant le projet de loi sur le financement immobilier et sur ses règlements d’application, et à mettre au service de l’Égypte l’expérience d’autres pays. La Banque a également fourni des services de conseil sur les principaux éléments nécessaires au bon fonctionnement d’un marché hypothécaire.
Le Projet de financement hypothécaire a également soutenu l’essor du marché hypothécaire en Égypte en s’appuyant sur le meilleur du savoir-faire technique et de l’expérience acquis à l’échelle mondiale en matière de systèmes de financement alternatifs. Ce projet faisait par ailleurs partie d’un programme intégré de soutien du Groupe de la Banque mondiale pour accroître et améliorer les performances du secteur financier en Égypte. Ce programme prévoyait une série de prêts à l’appui des politiques de développement pragmatiques visant à réformer le secteur financier et à améliorer l’infrastructure institutionnelle. Enfin, à la demande du gouvernement, la Banque a assuré une fonction de coordination afin de canaliser le soutien des autres bailleurs de fonds vers le secteur financier à l’intérieur d’un cadre commun.
Résultats
Les réformes mises en œuvre par le Projet de financement hypothécaire ont donné quelques-uns des résultats les plus spectaculaires que l’Égypte ait enregistrés dans le secteur financier. Le projet a permis aux banques et aux sociétés de crédit immobilier d’avoir accès à des financements à plus long terme par le biais de la Société égyptienne de refinancement hypothécaire (EMRC), que le projet a contribué à mettre en place et qui est désormais opérationnelle. L’accès au financement a contribué à accroître le volume du portefeuille de prêts hypothécaires et a permis d’améliorer l’accès et les coûts de financement du logement en Égypte, favorisant ainsi un système plus inclusif.
Les résultats suivants ont été obtenus :
- Entre 2006 et 2011, le volume des prêts hypothécaires basés sur le marché est passé de 300 millions à 4,5 milliards de livres égyptiennes, soit plus que l’objectif initial de 4 milliards ;
- L’échéance des hypothèques a augmenté de 7 à 16 ans sur la même période, par rapport à un objectif de 15 ans ;
- Les établissements de crédit hypothécaire sont passés du nombre de 2 en 2006 à 12 en 2011, ce qui est largement supérieur à l’objectif initialement fixé (6) ;
- Le volume des prêts bancaires pour le financement d’hypothèques a augmenté de 12 millions à 2,6 milliards de livres égyptiennes entre 2006 et 2011 ;
- Le volume des emprunts auprès de la nouvelle Société égyptienne de refinancement hypothécaire (EMRC) a atteint 450 millions de livres égyptiennes en 2011, soit plus que l’objectif visé de 400 millions.
Contribution du Groupe de la Banque mondiale
L’opération a été menée sur la base d’un partenariat entre la Banque internationale pour la reconstruction et le développement (BIRD) et la Société financière internationale (IFC). La BIRD a apporté un financement de 37,1 millions de dollars pour la réalisation du projet dont le coût total s’élevait à 209,4 millions de dollars, répartis comme suit : le pays client a contribué à hauteur de 29,1 millions de dollars, des sources locales dans le pays emprunteur et des sous-emprunteurs apportant respectivement 104,7 millions et 38,5 millions de dollars. L’IFC a collaboré étroitement avec la Banque mondiale pour la création de la Société égyptienne de refinancement hypothécaire (EMRC), à travers un investissement de 8 %, et a fourni des conseils et une assistance technique pour améliorer le cadre réglementaire et juridique du marché du crédit hypothécaire et renforcer les capacités de l’EMRC.
Partenaires
Différents bailleurs de fonds, partenaires de développement et institutions internationales appuient la mise en œuvre du programme de réforme du secteur financier entrepris par le gouvernement égyptien à travers la fourniture d’une assistance technique et des travaux d’analyse sur la réforme et la restructuration du secteur financier, de même que sur le développement du marché hypothécaire. La nécessaire coordination de ces multiples intervenants a été assurée par la Banque mondiale. En association avec l’IFC, celle-ci a fourni un appui technique dans des domaines variés, et plus particulièrement pour la conception du modèle économique de la Société égyptienne de refinancement hypothécaire (EMRC), ainsi que la définition de ses procédures opérationnelles et de son cadre de gestion des risques. L’Agence américaine pour le développement international (USAID) s’est impliquée activement dans le développement du marché hypothécaire en Égypte et a salué l’action de la Banque mondiale en faveur du secteur financier et, en particulier, son Projet de financement hypothécaire.
Perspectives
Les bailleurs de fonds et les partenaires de développement poursuivent leurs efforts de soutien au secteur financier en Égypte, notamment en aidant au développement de l’accès aux services financiers et des logements sociaux, ceux-ci constituant une des priorités du gouvernement au lendemain de la révolution.
Bénéficiaires
Un certain nombre d’institutions ont tiré parti du Projet de financement hypothécaire, notamment l’EMRC, qui a bénéficié d’un appui substantiel dès sa création. L’autorité chargée de la supervision des établissements de crédit hypothécaire (MFA) a également bénéficié d’un soutien appréciable dans l’élaboration du cadre réglementaire devant régir les crédits hypothécaires. La création de la MFA, appuyée par la Banque, a constitué une étape déterminante dans l’instauration d’un environnement réglementaire crédible et stable permettant de protéger les intérêts des prêteurs et des consommateurs. Les réformes du secteur financier non bancaire en Égypte se sont appuyées sur le renforcement de son cadre de réglementation et de supervision. L’unification des missions de réglementation et de supervision sous l’égide de l’autorité chargée de la supervision du secteur financier en Égypte (EFSA), couplée à l’unification du Comité de supervision des commissaires aux comptes afin de l’étendre à tous les établissements non bancaires, renforce la transparence et la fiabilité de l’information financière dans ce secteur. Enfin, dans le cadre du Fonds hypothécaire (MFF), le projet a appuyé les mécanismes mis en place par le gouvernement pour inciter les prêteurs à cibler les emprunteurs à faible revenu.
